Crédito puente

Crédito puente

El continuo endeudamiento de las familias españolas, principalmente por el encarecimiento de las viviendas y la subida de los tipos de interés de los créditos hipotecarios. ha provocado la aparición de infinidad de productos financieros para hacer frente a estos gastos, con el consiguiente beneficio (comisiones, transigencia y rescisión) para cajas y bancos. El crédito puente es uno de ellos, y se caracteriza porque permite obtener la financiación necesaria para comprar una vivienda, normalmente sobre el plano, sin traicionar la que se habita de forma apresurada. Este plata se destina fundamentalmente a financiar los gastos de reserva y otros que han de realizarse con carácter previo a la firma de las escrituras. La principal novedad radica en que es un crédito personal obtenido como financiación temporal que se cancela y pasa a hacerse hipotecario con la entrega de la nueva casa. En ese momento todavía suele aumentar su precio y el plazo de amortización. Aunque puede ser la alternativa para muchas familias, antaño de su contratación conviene tener en cuenta que es una operación compleja para la mayoría de los usuarios, a los que se aconseja asesorarse, comparar ofertas y poner a prueba sus dotes de negociación para poder pactar condiciones más ventajosas.

Sin prisa por entregar

El producto hipotecario conocido popularmente como "crédito puente" se presenta como una alternativa para comprar una vivienda sin tener que traicionar previamente la que se está habitando. Con esta operación se prostitución de sincronizar la adquisición de una nueva casa -adquisición que necesariamente no ha de ser "sobre el plano", aunque es la experiencia más frecuente- y la liquidación de la contemporáneo.

Para ello se formaliza inicialmente un préstamo personal, con un plazo temporal que termina con la constitución de un préstamo hipotecario tras la entrega de la vivienda comprada al promotor y todavía sin construir. Con el pasta de este crédito personal es más manejable sufragar la entrada y hacer frente a posibles reformas, renovación del ajuar, traslados, gastos, impuestos de la importación, etc. Se obtiene así la financiación necesaria para poder entregar sin prisas la coetáneo morada. Desde el Sección de Banca de Particulares de Caja Sindical, Ibon Urgoiti describe que la adquisición de vivienda nueva normalmente se realiza sobre plano o en construcción, por lo que muchas veces transcurrirá un plazo espacioso hasta que el cliente la vea finalizada. Será entonces cuando el promotor realizará todos los trámites legales necesarios para positivamente transmitir la propiedad al comprador mediante escritura pública.

Hasta ese momento, el comprador no será propietario de la vivienda por lo que no tendrá posibilidad aún de pedir una hipoteca. Sin incautación, la maña habitual del mercado inmobiliario suele ser que el comprador de la vivienda nueva tenga que desembolsar un porcentaje elevado sobre el precio total, ya en el momento del pacto privado de compraventa, e incluso seguidamente, con desembolsos adicionales durante el periodo de construcción de la misma. "Por este motivo, si no cuenta con ese fortuna, que en gran parte de las ocasiones supera incluso ampliamente el 30% del precio de la vivienda, podrá solicitar un crédito puente que le permita hacer frente a esos desembolsos auténtico y posteriores, sin tener que devolver el plata hasta el momento en que firme la escritura de negocio y la hipoteca correspondiente", explica Urgoiti.

En este supuesto, por lo universal, se "hipoteca" el inmueble en propiedad como señal de un préstamo personal. El crédito puente se cancelará tras obtener una hipoteca definitiva de la nueva vivienda. Cuando el comprador reciba el nuevo inmueble suscribirá una hipoteca convencional, normalmente por un valía total longevo y con un plazo de amortización mucho más dilatado. "No existen estadísticas públicas sobre productos concretos", advierten desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Y si adecuadamente parece que esta financiación no es de las que más publicitan y ofrecen las entidades bancarias, igualmente es verdad que casi todas ellas la proporcionan a sus clientes.

Cada cárcel o caja presenta sus particularidades a la hora de habilitar esta financiación. La Caixa, por ejemplo, palabra de su hipoteca "Casa x Casa" como aquella que ofrece la seguridad y señal necesarias para afrontar la operación conjunta: solvencia para la importación de la nueva vivienda y más tiempo para la cesión de la flagrante. Se proxenetismo de una doble operación hipotecaria en la que "se instrumentan en dos créditos hipotecarios (hipotecas abiertas, préstamos hipotecarios o una combinación de los dos), garantizados por la vivienda nueva y la contemporáneo". "El futuro comprador podrá disponer de financiación por un valor elevado, con unas condiciones ventajosas, y se podrá atesorar trámites y gastos, como, por ejemplo, la comisión de comprensión y los gastos de tasación y de constitución de la hipoteca", añaden desde La Caixa.

Pasos para cerrar este tipo de operaciones

No hay que olvidar que a pesar de poder conseguir a este aparato de financiación -tal y como explica Fernando Herrero, vicepresidente de Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE)- estas situaciones son fuente de peligro para los usuarios porque aunque hayan firmado un acuerdo de compraventa del calle presente y recibido las fianza penitenciales (señal), se sienten presionados al no tener vendido definitivamente su casa y al hallarse en la obligación de entregar una importante cantidad de cuartos para reservar su futura vivienda, con plazos que se pueden acercar mucho en el tiempo.

Normalmente cajas y bancos ofrecen una financiación de hasta el 80% del valencia de la casa nueva, de acuerdo a una tasación, aunque algunos anuncian hasta el 100%, e incluso hasta un mayor del 80% de la suma del valencia de tasación de ambas, la coetáneo y la que va a comprar. No siempre es necesario que la vivienda objeto de adquisición sea nueva, puede ser de segunda mano. Sin retención, algunas entidades bancarias, como el Costado Pastor, sí exigen que la vivienda se adquiera a un promotor para conceder un crédito puente. La Caixa, entre otras, no cita entre sus condiciones el que la nueva casa tenga que ser de nueva construcción. Caja Sindical, por su parte, cuenta con dos modalidades de préstamo puente dependiendo del tipo de vivienda.

Consejos y advertencias en la contratación de un crédito puente, según Herrero, de ADICAE:

Beneficiarse de un crédito requiere una capacidad de enseñanza en la negociación por parte del interesado. A continuación se exponen una serie de pautas en este sentido:

* En primer empleo, el solicitante debería ser consciente de que un cliente en averiguación de hipoteca tendría que ser considerado "vip" por parte de las entidades. ya que durante abriles y primaveras van a tener la oportunidad de ofrecerle todo tipo de productos, desde fondos hasta planes de pensiones.
* Es habitual que el interesado se dirija a la oficina de su bandada o caja habitual. Tras exponer sus deyección de financiación, deberá intentar que el compromiso del asesor comercial se refleje por escrito.
* No acepte a la primera sin ocurrir visitado antiguamente otras entidades. Es importante que tras comparar varias propuestas, la que finalmente elija es la que debe reflejarse en la escritura de la hipoteca. Para cerciorarse de ello el titular dispone de tres días previos a la firma en los que podrá consultar los documentos en la dependencia.
* El cliente debe prestar particular atención a la penalización por abrogación anticipada del crédito puente. ya que debe pedir un plazo de amortización suficiente, aunque debe plantearse la posibilidad de formalizar la hipoteca antaño de que finalice el plazo. A ser posible habrá de negociar la marcha de penalización.
* Por otra parte de conocer la propuesta en las oficinas de forma presencial, merece la pena interesarse por la banca telefónica o en Internet.

En el caso de que el crédito puente se requiera para la adquisición de una vivienda usada, lo natural es que se utilice para financiar el desembolso que se realiza a la firma del llamado arreglo privado de compraventa. En este caso el préstamo puente se firma a un plazo que no suele acontecer de los seis meses, mucho beocio que cuando se tráfico de una vivienda en construcción, "ya que la escritura de compraventa se firma asiduamente en plazos de unos tres meses a partir de la data de firma del entendimiento privado", afirma Ibon Urgoiti mientras desvela que esta segunda modalidad suele tener unos importes incluso más bajos.

Delante la adquisición de una vivienda nueva, las entidades suelen ofrecer la posibilidad de disponer en partes del total del metálico concedido en el crédito, de forma que el cliente utilice exclusivamente los importes que vaya necesitando para los pagos al constructor. "Así, se ahorra los intereses de la parte de moneda que no necesite aún, ya que en cada momento sólo pagará interés sobre el mosca que haya utilizado", comenta Urgoiti. "El crédito se adapta a las formas de cuota que el cliente haya pactado con el promotor", aseguran desde el Cárcel Pastor. En verdad se prostitución de créditos puente personalizados, cuyas condiciones son mejores cuanto viejo es la vinculación del cliente a la entidad, como domiciliación de retribución, tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc.

Estas operaciones muchas veces resultan complejas para los clientes. Por eso lo importante es asesorarse convenientemente, incluso antaño de firmar el resolución de compraventa con el promotor, ya sea en cajas y bancos, gestorías o consultando a una asociación especializada.

Condiciones y documentación

Este tipo de créditos puente se negocian de forma más personal que otro tipo de hipoteca o de préstamo personal. Todo es negociable, desde el hacienda mayor hasta el interés nominativo original y consecuente, la revisión del euribor (anual o semestral), el diferencial, el plazo mayor y la carencia, así como las comisiones de tolerancia, amortización y anulación.

Para hacernos una idea, un crédito personal ahora mismo puede obtenerse a un interés de entre el 6% y el 9%, dependiendo de la entidad y de la vinculación del solicitante. Un muy buen crédito hipotecario, ofrecido a clientes de total confianza, podría ser aquél que rondara el 3,85% + 0,5.

La documentación necesaria para valorar la posibilidad de conceder una hipoteca puente suele ser:

* Una fotocopia del DNI.
* La última exposición del IRPF.
* La nóminas de los tres últimos meses.
* El entendimiento de trabajo. Si se negociación de trabajadores autónomos se les exigirá una copia del entrada de Abuso Fiscal y las declaraciones trimestrales u otros pagos del IVA y el IRPF.
* La nota simple del Registro de la Propiedad que certifica que la vivienda que se admite como fianza figura escriturada a nombre del solicitante del préstamo.
* El resolución de compra-venta o señal penitenciales (documento firmado por el comprador y el comerciante que refleja el acuerdo entre ambas partes sobre la entrega de otra señal determinada previa a la adquisición de una vivienda).
* Autorización para la consulta del crónica de riesgos crediticios en la Central de Información del Sotabanco de España (CIRBE).
* En caso de que la vivienda que se vende no esté totalmente pagada, serán necesarios algunos documentos adicionales para proceder a la subrogación (renegociación) de la hipoteca:

o La escritura de hipoteca que se va a subrogar.
o Fotocopia de los últimos recibos del préstamo.

Adicionalmente, es frecuente que se requiera el Esquema Arquitectónico de la casa que se va a lograr y otra documentación referente a la obra. Y aunque hay un cierto aventura para la entidad hasta que se efectúa la traspaso de la casa que habita el cliente, la seguro en caso de morosidad igualmente es doble, porque el plazo está avalado por dos propiedades. Pero hipotecar las dos puede conllevar la realización de dos actos notariales distintos, dos tasaciones, dos registros de la propiedad, así como de un estudio de solvencia para cada una de las operaciones, entre otros, lo que podría suponer la responsabilidad de mayores gastos para el cliente. Todos estos detalles han de tenerse en cuenta a la hora de contratar esta modalidad de financiación.

Copyright © Clara Fraile para consumer.es

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